Guide complet pour créer une SCI et réussir son investissement immobilier

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est une solution prisée par de nombreux investisseurs pour optimiser la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. Dans cet article, vous trouverez toutes les informations nécessaires pour constituer votre propre SCI et ainsi mener à bien votre projet d’investissement.

Comprendre le fonctionnement d’une sci

Une SCI est une société civile qui a pour objet la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle se distingue des autres formes juridiques par sa souplesse organisationnelle et sa facilité de transmission. Avec une SCI, les associés détiennent des parts sociales proportionnelles à leur apport et sont libres de les céder à tout moment, rendant ainsi plus simple l’entrée et la sortie de nouveaux partenaires.

Les avantages de la sci

Créer une SCI présente plusieurs avantages :

• Flexibilité dans la gestion et la répartition des bénéfices : Les associés peuvent décider ensemble des règles de gestion de la société et du partage des bénéfices, ce qui permet une adaptation aux situations individuelles.
• Optimisation fiscale : Selon le régime fiscal choisi, il peut être avantageux de passer par une SCI plutôt que d’investir en direct pour diminuer la fiscalité sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières.
• Transmission facilitée : Les parts sociales d’une SCI peuvent être transmises aux héritiers avec une diminution des droits de succession, notamment grâce à un démembrement croisé de la propriété entre usufruit et nue-propriété.

Les étapes pour constituer sa sci

Pour créer une SCI, il est nécessaire de suivre plusieurs étapes :

1. choisir les associés

Une SCI doit être composée d’au moins deux personnes. Il n’y a pas de maximum, mais il convient de sélectionner avec soin les personnes qui s’associeront dans votre projet immobilier, en tenant compte de leur capacité financière et de leurs objectifs personnels.

2. rédiger les statuts de la sci

Les statuts sont le document fondateur qui définit les règles de fonctionnement et de gestion de la société. On y retrouve :

• La dénomination sociale (le nom de la SCI)
• L’objet social (la détention et la gestion de biens immobiliers)
• Le siège social (l’adresse du domicile où est située la SCI)
• La durée de vie de la société (généralement 99 ans)
• Le montant du capital social (fixé librement par les associés)
• Les modalités de répartition des bénéfices et de prise de décision

Il est recommandé de se faire assister par un professionnel (avocat, notaire) pour la rédaction des statuts, afin d’éviter toute erreur ou omission préjudiciable.

3. apporter les fonds et les biens immobiliers à la sci

Les associés peuvent apporter à la SCI des fonds en numéraire (c’est-à-dire de l’argent), mais aussi des biens immobiliers déjà détenus en propre (immeubles, appartements, terrains). Les apports seront convertis en parts sociales attribuées aux associés proportionnellement à leurs apports respectifs.

4. immatriculer la sci au registre du commerce et des sociétés (rcs)

Pour être officiellement reconnue et autorisée à exercer son activité, la SCI doit être immatriculée auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) territoriale. Cette formalité consiste à déposer un dossier comprenant notamment les statuts de la société, un justificatif d’identité pour les gérants et un avis de parution dans un journal d’annonces légales.

Choisir le régime fiscal adapté à sa sci

Une fois constituée, la SCI est soumise de plein droit à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers. Toutefois, sous certaines conditions, il est possible d’opter pour un assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS).

Sci soumise à l’impôt sur le revenu

Les revenus fonciers perçus par la SCI sont directement imposés entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts sociales. Cette option est généralement recommandée pour les investissements locatifs en nu et lorsque les associés sont soumis à une tranche marginale d’imposition faible ou moyenne.

Sci soumise à l’impôt sur les sociétés

L’option pour l’IS conduit à une imposition distincte de la société et des associés :

• La SCI paie l’impôt sur les bénéfices réalisés au taux de 15% jusqu’à 38 120 euros de bénéfices et 28% au-delà (en 2020)
• Les associés sont imposés individuellement lorsqu’ils perçoivent des rémunérations ou des dividendes, ainsi qu’en cas de cession de leurs parts sociales

Cette option peut être intéressante pour les activités d’achat-revente à court terme, pour le démembrement temporaire de propriété ou pour diminuer le montant de l’imposition globale. En revanche, elle implique une comptabilité plus complexe et un coût de gestion supérieur.

Assurer une gestion rigoureuse de sa sci

Pour assurer le succès de votre projet immobilier, il est essentiel de mettre en place une gestion sérieuse et transparente de votre SCI. Cela passe notamment par :

1. tenir la comptabilité à jour

Il convient de respecter les obligations comptables et fiscales qui incombent à votre SCI, notamment la tenue d’un grand livre, l’établissement des comptes annuels et la déclaration annuelle des revenus.

2. organiser régulièrement des assemblées générales

Les décisions importantes relatives à la gestion et au fonctionnement de la société doivent être prises en assemblée générale (AG) des associés. Il est donc nécessaire d’organiser des AG au moins une fois par an pour approuver les comptes, mais également à chaque fois qu’une question importante doit être tranchée (cession de parts, vente d’un bien immobilier, etc.).

3. gérer efficacement les relations entre associés

La cohésion et la communication entre les associés sont des éléments clés pour le succès et la pérennité de votre SCI. Veillez donc à maintenir un dialogue constructif et régulier entre les membres de la société, afin de résoudre rapidement les éventuels différends ou problèmes rencontrés.

En suivant ces conseils, vous disposerez des bases solides pour créer une SCI réussie et optimiser ainsi votre investissement immobilier.